Стандартная процедура приобретения недвижимости в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия или вступления в члены ЖСК. ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы обладают своими особенностями, а также свойственными им преимуществами и недостатками. Жилищно-строительный кооператив ЖСК представляет собой форму объединения юридических или физических лиц, основной целью которых является строительство жилья и управление им. По сути, ЖСК является некоммерческой организацией, целью которой не может являться извлечение прибыли, а только строительство дома. Деятельность жилищно-строительных коллективов регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами. В частности, в ст.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!
Содержание:
Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ
Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т. Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд.
Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство. Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. Поэтому упускать из виду законы нельзя — в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.
Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по ФЗ, необходимо обратиться к данному закону. Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств.
Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет — выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по ФЗ, это и отличает его от ФЗ.
Ведь ЖСК по определению — форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами. Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны — ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.
Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы — это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам. Конечно, в иске не может быть отказано по данной причине, но исковое заявление целесообразно подавать лишь при задержке ориентировочных сроков на существенный временной отрезок например, 6 месяцев.
Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах.
Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию. Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте здесь.
Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму. Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.
ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. А они не раздаются направо и налево. Есть ли недостатки у ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто. Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты.
Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно. Жилищно-строительные кооперативы ЖСК — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.
Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика. Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора , который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. Согласно ст. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.
Сам ЖСК, в соответствии со ст. Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:. На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.
В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца г. Размер пая составлял 2 млн р. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на т. Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива.
Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса ст. А согласно ст. В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию.
Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве. Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.
Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным. Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы :. Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать тыс.
Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога. Однако недополученные суммы, согласно п. Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.
Рано или поздно человек сталкивается с необходимостью покупки квартиры. На практике это случается в среднем один раз в 17 лет. Согласитесь событие волнительное и ответственное. В этот момент человек начинает изучать рынок недвижимости, чтобы купить квартиру. Первое, на что потенциальный покупатель обращает своё внимание — это на то, что вторичное жильё стоит дорого, а если дёшево, то зачастую выглядит не особо привлекательно. А всё почему? Да просто потому, что квартиры в новостройках то есть строящихся домах стоят на порядок дешевле, чем на вторичном рынке.
Дальше покупатель начинает самостоятельно изучать рынок новостроек, искать квартиры от застройщиков. Чаще всего это изучение сводится к поиску самой дешёвой цены в городе. А как известно, недвижимость вещь дорогая, даже строящаяся. В большинстве своём это частные лица, либо небольшие компании, строящие многоквартирные дома по Федеральному Закону ещё их называют Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК.
Строят они, как правило, дома от 5 до 11 этажей, с разрешением на строительство в 3 этажа, либо вообще без разрешения. Зачастую строительство происходит на земле сельхоз назначения, не предназначенной для строительства многоэтажных жилых домов. Впоследствии такие дома узакониваются в судебном порядке. В итоге принимается решение суда, о признании права собственности за жильцами. Есть индивидуальные предприниматели, строящие объекты с разрешением на 3 этажа, либо без него.
Подобное строительство появилось в годы, когда не было разделения рынка недвижимости на эконом класс, комфорт и премиум. Всё жильё стоило как премиум, даже если и было не качественным.
Включение в реестр обманутых дольщиков — очень актуальная тема для всей России. Вопрос остро стоит не только в крупных городах, но и в провинциях. Только в Подмосковье официально зарегистрировано дольщиков. По неофициальной статистике их ещё больше. В связи с глобализацией проблемы Правительством было принято решение разработать план поддержки для людей, которые не только лишились всех своих денег, но и остались без жилья.
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Сейчас квартиру в новостройках на этапе фундамента можно купить по двум легальным механизмам — договор долевого участия ДДУ и жилищно-строительные кооперативы ЖСК. Это был один из главных рисков. В году были внесены изменения в законодательство. Теперь строительство кооперативного жилья невозможно без обязательного оформления прав на участок и разрешения. Сейчас застройщики рассматривают договор паенакопления как временный контракт. Застройщикам это не особо выгодно.
Что такое договор ЖСК при покупке квартиры
Особенности покупки квартиры по договору долевого участия. Покупка квартиры по ДДУ дает возможность обзавестись собственным жильем по относительно низкой цене. Сделка сопровождается определенными рисками, но имеет ряд неоспоримых преимуществ. Страхование долевого участия в строительстве. Страхуется ответственность застройщика перед дольщиками при наступлении страховых случаев.
Споры, связанные с реализацией договоров долевого участия и вытекающие из них последствия. Обеспечение населения жильём относится, как с экономической, так и с социально-политической точки зрения, к самой важной сфере, требующей определённых правовых норм. Хотя и здесь так же действует принцип свободы договора, однако в области строительства жилья имеют место быть определённые риски, которые должны быть равномерно распределены между договаривающимися сторонами. Если исходить из основного принципа, что инвестор сначала должен воздвигнуть здание и лишь затем продавать квартиры, то он несёт на себе риск окупаемости построенных квартир. Если же инвестор одолжил деньги на строительство у банка, то в данном случае рискует банк, а вдруг заёмщик обанкротится. Если же сначала квартира продаётся, прежде чем её построили, то рискует покупатель квартиры — получит ли он соответствующую услугу за свои деньги. Вследствие свободы договора на практике образовалось множество различных юридических конструкций.
Договор ЖСК и ДДУ: отличия
Сравнить формы приобретения квартиры через договор долевого участия далее - ДДУ и жилищно-строительный кооператив далее - ЖСК можно по ряду параметров. Участие в долевом строительстве оформляется договором долевого участия, заключаемым непосредственно с застройщиком. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и или с привлечением других лиц построить создать многоквартирный дом и или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. У участников ЖСК появляются дополнительные обязательства — например, обязательства по внесению членских и вступительных взносы помимо паевых.
Обязательства между членами кооператива и самим ЖСК закрепляются Уставом жилищно-строительного кооператива, а так же договором паенакопления. Последний, в отличие от договора долевого участия, не подлежит обязательной государственной регистрации. Договор паенакопления заключается на основании того же закона ФЗ, что и договор долевого участия, а также гражданского кодекса РФ ГК РФ , Федерального закона от Деятельность ЖСК направленная на строительство объекта недвижимости не предполагает получение прибыли. По завершении строительства, члены ЖСК, при условии полной выплаты ими паевых взносов получают жилье в собственность. Что касается права на управления домом, то оно переходит в ЖСК автоматически, сразу после окончания строительства. ЖСК не предполагает извлечение прибыли от своей деятельности, поэтому стоимость квартиры вытекает из её фактической себестоимости. Кроме того, есть еще один момент, в значительной степени влияющий на ценообразование. Паевые, а также вступительные и членские взносы, полученные от членов жилищно-строительного кооператива, носят целевой характер, поэтому они не облагаются НДС пп.
Договор ДДУ или ЖСК: отличия, плюсы и минусы
Лучшая недвижимость Краснодара. Краснодар , ул. Работаем без перерыва и без выходных. Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: А можно ли покупать эту новостройку? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя? В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по ФЗ, а не по Из этого следуют их отличительные особенности:. Ранее ФЗ оформлялся договором долевого участия, с 1 июля года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку.
Что дает включение в список пострадавших участников долевого строительства
Расторжение дду и возврат денег Договор долевого участия ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке, как застройщиком, так и участником долевого строительства. Если расторжение происходит по инициативе дольщика, то для этого существует, как правило, две причины: 1 неопределенность, связанная с затягиванием сроков, рисками потерять денежные средства, финансовыми проблемами застройщика; 2 падение цен на недвижимость с момента заключения договора долевого участия ДДУ из за экономического кризиса, в период которого купить готовое жилье можно значительно дешевле. Стоимость услуги расторжение ДДУ — 39 тыс. Денежные средства, уплаченные по ДДУ возврат всей суммы 2. Проценты за пользование денежными средствами расчет Вы можете произвести ниже 3. Убытки, возникшие в результате нарушения застройщиком условий ДДУ например, вынужденная аренда иного жилья, повышенные проценты по ипотеке. Представительские расходы например, если Вы пожелаете обратиться к нам 5. Компенсация морального вреда, причиненного Вам грубым нарушением Ваших прав застройщиком.
Действительно, а какая же разница между ними и, какие подводные камни таит в себе каждый из данных способов. Чтобы разобраться и понять тонкости данного вопроса, потребуется рассмотреть его детальнее.
Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы. И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.
Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия далее - ДДУ , отражены на счете
Не все граждане знают, что собой представляют эти договора и в чем заключается отличие одного от другого. Чтобы сделать правильный выбор при покупке жилья, рекомендуется ознакомиться с тем, что такое ЖСК и ДДУ и узнать плюсы и минусы каждой схемы. Договор долевого участия — это система реализации строящегося жилья в первичном фонде с помощью регистрации бумаги в Росреестре.
